Адвокат, партнёр адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнёры» Андрей Вашкевич: «В сегменте коммерческой недвижимости рынок арендодателя сменился рынком арендатора»

В столице 19 мая будет проведён IV профессиональный Форум «ТОН –2016». На актуальную для белорусского рынка коммерческой недвижимости тему выступит адвокат, партнёр адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнёры» Андрей Вашкевич. Он продемонстрирует участникам Форума презентацию «Весеннее обострение хронических болезней: о нерешённых проблемах аренды». Журналист портала megapolis-real.by побеседовал с Андреем Вашкевичем об основных проблемах аренды коммерческой недвижимости, причинах их возникновения и возможных способах решения.

– Расскажите более подробно о вопросах, которые вы хотите затронуть в рамках доклада на конференции.

– По мнению коллег и клиентов, в Беларуси не было такого кризиса с начала 90-х годов. Если говорить о недвижимости, то цены постепенно приобретают виртуальный характер. Продать некому. Более или менее живёт рынок аренды офисной и торговой недвижимости. Но и здесь обострились отдельные вопросы, на которые ранее не обращали внимания, так как рынок рос, маржа была большой и покрывала любые ошибки.

Например, раньше никто не обращал внимания на размер эксплуатационных платежей. Сейчас арендаторы одним за другим начинают отказываться от несоразмерных, по их мнению, выплат. Полагаю, что в дальнейшем всё большее значение будет приобретать и находить отражение в договорах общая сумма платежей арендодателю: арендная плата плюс иные платежи.

Ранее неплатёжеспособность арендатора была не частым явлением. Сейчас достаточно часто бывает, что арендатор съезжает без оплаты или уходит в ликвидацию, а затем банкротство. При этом обеспечительные платежи (авансы) всё меньше практикуются.

Популярной стала тема арендной платы за торговую недвижимость в виде процента от выручки. О практических аспектах данных проблем, формирующейся судебной практике хотелось бы рассказать участниками Форума.

– Какие проблемы аренды коммерческой недвижимости вы выделите как основные?

– Рынок арендодателя сменился рынком арендатора. Да и арендатора самого нет. Рынок очень изменчив, поэтому сложно планировать и оформлять долгосрочные арендные отношения. При очередном изменении ставок на рынке кто-то из сторон (арендатор или арендодатель) станет недовольным и будет искать способ изменить условия игры.

Ставки арендной платы падают и, скорее всего, в среднесрочной перспективе не вернутся на прежний уровень. Соответственно, приобретают остроту вопросы эффективности существующих зданий и организации их эксплуатации, размеры коммунально-эксплуатационных платежей.

– Почему возникают проблемы, связанные с арендой коммерческой недвижимости, если законодательство существенно не меняется?

– Законодательство может не меняться десятками лет, но его применение должно быть гибким и учитывать требования экономики. Если мы обратимся к экономике, очевидно, что собственники существующей недвижимости связаны теми исходными условиями, которые у них есть. А именно, что это за недвижимость, как она спланирована, спроектирована, сколько стоило строительство и т.д.

Если объект спланирован и спроектирован неэффективно, строился много лет, у застройщика-арендодателя не остаётся финансовых ресурсов для манёвра, вплоть до организации нормальной эксплуатации объекта. Поэтому необходимы изменения в сфере проектирования и строительства. Надо строить быстрее, дешевле и качественнее.

Ещё один вопрос – правовая культура и наличие традиций в соблюдении данного слова, то есть договора. Всегда будут возникать проблемы, если лицо вступает в договор, заведомо не намереваясь его добросовестно исполнять.

– На ваш взгляд, есть ли вероятность фиксирования ставки аренды коммерческой недвижимости в белорусских рублях?

– Фиксации как таковой, скорее всего, не будет. Но высока вероятность того, что различными способами государство будет принуждать переходить к арендной плате в белорусских рублях. Например, через налоговое регулирование.

– Ждать ли новых проблем, связанных с коммерческой недвижимостью в ближайшие годы?

– К сожалению, такое возможно. До сих пор правовое регулирование некоторых вопросов, например, по совместному домовладению или касательно объектов незавершённого строительства нельзя считать удовлетворительными.

Административное вмешательство на уровне прав на земельный участок и целевое использование недвижимости, образно говоря, зашкаливает. По сути, без решения местных властей невозможно что-либо сделать по своему усмотрению. Например, землепользователь хочет, чтобы вместо административного здания было здание многофункциональное (с торговыми объектами и т.д.), но при этом забудет изменить целевое назначение земельного участка, в результате чего получит требование об уплате земельного налога в 10-кратном размере.

– Какая из сторон, как правило, является виновником возникающих проблем в сегменте аренды коммерческой недвижимости? Что лежит в основе конфликта?

– На мой взгляд, сегодня на изменениях настаивают, в основном, арендаторы, инвесторы и банки-кредиторы, так как рынок падает. Поэтому инвесторы и кредиторы хотят вернуть свои вложения, а арендаторы хотят меньше платить. И собственнику недвижимости нечего противопоставить.

С другой стороны, отдельные застройщики и собственники относятся к своим клиентам (инвесторам, арендаторам и т.д.), мягко говоря, некорректно. Обязательства по строительству не исполняются, эксплуатация осуществляется небрежно и т.п. Это провоцирует конфликты.

– Будет ли затронута тема о минусах и плюсах договоров долгосрочной аренды? Ввиду резкого снижения арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости, условия договоров долгосрочной аренды часто становятся невыгодными для одной из сторон. Есть ли и какова практика судебных разбирательств в отношении их расторжения в одностороннем порядке?

– Да, насколько это возможно в рамках выделенного времени. Это достаточно обширная тема. Действительно, для договоров долгосрочной аренды необходимы индикативы (ориентиры), по которым было бы желательно автоматически изменять ставки арендной платы.

Что касается расторжений в одностороннем порядке, имеется многолетняя устоявшаяся практика. Суды буквально подходят к толкованию договоров. Если право на односторонний отказ не зафиксировано, суды в иске о расторжении договора отказывают. При этом не имеет значения, что на рынке ставки арендной платы уменьшились, и арендатор может найти сопоставимое помещение по более выгодной цене.

– Каким образом можно зафиксировать возможность изменения ставки (условий стоимости) аренды помещений из-за конъюнктуры рынка?

– Одна из интересных методик – это процент от выручки. Но она применима только к торговой недвижимости, и то не для всех объектов (арендаторов).

Если же смотреть реально, наиболее эффективны иные методы. Например, право любой стороны отказаться от договора с разумным уведомлением второй стороны, на мой взгляд, не менее чем за три месяца.

– Проверка юридической чистоты сделки – насколько это актуально для сегмента аренды в коммерческой недвижимости?

– Это всегда актуально. В первую очередь, для таких специфических объектов, как производственные, требующие реконструкции (изменения целевого назначения), ранее принадлежащие государству, дорогостоящих и т.д. Если возникает вопрос о приобретении объекта со специфическими требованиями или большой ценой, то изучение истории объекта, правовых ограничений и правомочий продавца необходимо. Для новых объектов недвижимости, построенных частными застройщиками (например, офисных и торговых центров), это не так существенно.

***Благодарим  агентство бизнес-коммуникаций «Отраслевые форумы» и «Медиагруппу «АРТ Престиж»за помощь в подготовке  материала.

Дарья Курас