Отклонение цены при продаже недвижимости более чем на 20% может спровоцировать проверку налоговой – эксперт

При продаже готового бизнеса, либо иных активов собственнику необходимо оценить имеющееся имущество, но как это сделать грамотно, чтобы в последствии не кусать локти об упущенной выгоде, какие наиболее частые ошибки допускают в оценке даже профессионалы, а также можно ли оспорить стоимость оценки, и по каким критериям она проводится, megapolis-real.by узнал у директора ЗАО «Центр промышленной оценки» Николая Музыченко.

- По каким критериям оценивается имущество?

Рыночная оценка проводится исходя из потребительских качеств оцениваемого имущества. Например, на рынке офисной недвижимости существует градация по классам, в зависимости от местоположения, развитости инфраструктуры, уровня отделки, обеспеченности парковочными местами и т.д.

Для производственно-складской недвижимости основное внимание уделяется обеспеченности инженерными коммуникациями, высотой потолков и наличию подъездных путей. При оценке торговых помещений большое значение имеет площадь торгового зала и местоположение, которое влияет на траффик потенциальных посетителей.

В Беларуси стоимость объектов может определяться с использованием как рыночных, так и иных методов оценки. Рыночные методы основываются на сравнительном, доходном и затратном методах оценки. Иные методы более узкоспециализированные: индексный, метод кадастровой оценки и балансового накопления активов.

Если говорить, например, про коммерческую недвижимость, то, как правило, она оценивается рыночными методами. Сравнительный метод основан на сравнении, учете и отличии объекта оценки от аналогичных объектов по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам. Доходный метод основан на расчете ожидаемых доходов от использования объекта оценки в будущем и преобразовании их в стоимость объекта.

Затратный метод основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки за вычетом его износа или на разнице активов и обязательств по балансу. Следует отметить, что результаты оценки, полученные рыночными методами, должны быть сопоставимы, то есть не должно быть большого расхождения в стоимости.

- Цифра, названная оценщиком, – это окончательная стоимость для сделки?

- Цифра, названная оценщиком – это стоимость, по которой продавец наиболее вероятно согласен продать свое имущество, а покупатель приобрести. Причем эта цифра зависит от пяти условий:

1. Стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов.
2. Стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно.
3. Объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке.
4. Продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки.
5. На продавца не налагаются дополнительные обязательства, кроме передачи объекта оценки, а на покупателя не возлагаются дополнительные обязательства кроме приема объекта оценки и уплаты определенной денежной суммы.

Если эти условия не выполняются либо выполняются не в полном объеме, то возможны расхождения в рыночной стоимости, которая определяется спросом и предложением на конкурентном рынке. Но далеко не все рынки конкурентны, поэтому мы и говорим о наиболее вероятной, а не точной цене.

Конечно, сделка может быть совершена и по другой стоимости – выше или ниже рыночной, если это не противоречит законодательству. Но нужно помнить, что при прямой продаже недвижимого имущества, если цена сделки отклоняется в сторону понижения более чем на 20% от рыночной стоимости на дату реализации имущества, налоговые органы могут провести перерасчет налога на прибыль.

- То есть схитрить не получится…

- Совершенно верно. И здесь уместно вспомнить такой способ продажи, как аукцион. Ведь если цена сделки определена в ходе аукциона, проведенного в соответствии с законодательством РБ или с правом иностранного государства, то эта цена признается рыночной для целей налогообложения. На аукционе цена формируется более гибко, в зависимости от спроса.

Например, мы проводили оценку объекта в Новополоцке – бывшего расчетно-кассового центра одного из банков. В итоге один квадратный метр был оценен в $500, но на аукционе этот объект ушел по $900 за кв.м. с НДС – был ажиотажный спрос. И такие случаи не единичны.

Бывает и наоборот, когда объект выставляется на торги с различными обременениями, например, ипотекой, и если аукцион не состоялся, цену  снижают сначала на 20%, и в последующем до 50%, пока не появится интерес со стороны потенциальных покупателей. Тем не менее, в соответствии с белорусским законодательством, несмотря на снижение цены, от первоначальной стоимости должен быть сделан 5%-ный шаг на повышение, если была подана всего одна заявка на участие в аукционе.

Если участников было 2 и более, то победителя определяет аукционист или электронная площадка.

- Спрогнозировать итоговую стоимость при проведении аукциона невозможно?

Можно спрогнозировать наиболее вероятную цену, но конечную предугадать сложно – все зависит от спроса. Кроме того, на аукцион зачастую выставляются специфичные строения, например, бывшие мазутохранилища, насосные станции и т.п. Спрос на такие строения определяется в зависимости от дальнейших планов покупателя по развитию своего бизнеса, возможностью изменения целевого назначения строения, его реконструкции и имеет привязку к земельному участку, на котором это строение расположено.

- Можно ли оспорить или обжаловать низкую или высокую рыночную стоимость?

- Рыночная стоимость может быть признана недостоверной только судом по иску заказчика оценки, либо иного заинтересованного лица. Такое право закреплено в Указе Президента РБ № 615.

Еще заказчик может инициировать экспертизу достоверности оценки, которая выступает своего рода страховкой результата оценки. Но экспертиза – это не оспаривание и не обжалование, а проверка соответствия оценки текущему законодательству. Признать оценку недействительной может только суд.

- Какие ошибки могут быть допущены во время проведения оценки, и к чему это может привести?

- Ошибки могут быть самыми разными, и здесь многое зависит от опыта оценщика и его квалификации. В идеале процедура оценки состоит из последовательных этапов: заключение договора и составление задания, сбор и анализ информации, описание процедуры оценки, анализ данных, осмотр объекта, определение предпосылок и ограничений, анализ рынка объектов-аналогов, месторасположения, описание объекта, включая технические нюансы, ограничения и обременения, обоснование используемых методов расчета, расчет и его обоснование, заключение.

На каждом из этих этапов возможны ошибки, включая даже заключение договора и составление задания на оценку. Например, оценку историко-культурных ценностей согласно Указа Президента РБ № 190, могут делать только специально уполномоченные организации. И если на это не обратить внимания, заказчик просто не сможет воспользоваться таким заключением.

Также возникает много нюансов при осмотре объектов недвижимости и оборудования. К сожалению, бывают случаи, когда, что называется, оценщику показали – он и оценил, не вникая в детали. Но объекты недвижимости бывают не паспартизированы, либо не включены в состав основного строения, что в последствие может привести к отказу регистрации сделки.

Поэтому всегда нужно обращать внимание на составные части и принадлежности объекта, элементы благоустройства в границах земельного участка (заборы, асфальтное покрытие и т.д.). Оценщик должен быть еще и консультантом, чтобы максимально удовлетворить потребности клиента, даже если сам клиент не до конца их осознает.

При формальном подходе к оценке заказчику в последствие придется дооценивать объекты, которые не были включены в первоначальное задание на оценку. А это время, деньги, нервы и зачастую упущенная выгода.

- Обязательно ли оценщик должен осматривать объект, либо все можно сделать удаленно?

- Оценка может происходить удалено только в нескольких случаях: если объект оценки расположен за пределами РБ, и заказчик принимает решение об экономической или технической нецелесообразности осмотра объекта. Также когда стоимость определяется индексным методом, либо определятся первоначальная стоимость объекта оценки или объекта-аналога, стоимость восстановления или замещения, балансовая стоимость. Кроме того, бывают объекты недоступные для осмотра, например, инженерные сети, но их детальное описание можно посмотреть в техпаспорте.

- В течении какого времени действует отчет об оценке?

Если иное не предусмотрено законодательством, срок действия результата независимой оценки составляет 12 месяцев за исключением некоторых случаев. Приведу самые распространенные: продажа без проведения аукциона либо конкурса, включая продажу в процедуре экономической несостоятельности и банкротства, передача в залог (ипотеку), возмещение убытков или ущерба. Во всех перечисленных случаях срок результата независимой оценки составит 6 месяцев.

- Как найти грамотного оценщика?

Во-первых, заказчик должен обратить внимание на наличие свидетельства на право проведения оценки того вида имущества, которое необходимо заказчику (бизнес, транспорт, недвижимость, оборудование и т.д.). Во-вторых, у оценщика должен быть определенный опыт работы в нужной вам сфере, например, по оценке бизнеса.

Если человек уже оценил 100 подобных объектов, то ему не составит особого труда и в 101 раз сделать все быстро и качественно. И в-третьих, это должен быть известный узнаваемый бренд юридического лица, которое объединяет группу аттестованных оценщиков. Желательно, чтобы компания работала на рынке не менее 10 лет, и ее услугами пользовались крупные клиенты.

Мария Мелёхина